Beschränkte persönliche dienstbarkeit grundbuch löschen
Fazit
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit schafft maßgeschneiderte Nutzungsrechte zugunsten einzelner Personen, zugleich aber dauerhafte Belastungen für das Grundstück. Ist der Geburtstag bei Inkrafttreten dieses Gesetzes nicht aus dem Grundbuch oder den Grundakten ersichtlich, so ist der Tag der Eintragung des Rechts maßgeblich.
Das Grundbuchamt zweifelt, denn mit dem Tod eines Gesellschafters einer GbR ändert sich möglicherweise alles. Mai 2023 (Az.: I-2 Wx 69/23) mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine im Grundbuch eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit gelöscht werden kann, wenn der Berechtigte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist und einer der Gesellschafter verstorben ist.
Sie ermöglicht es, einem bestimmten Rechtssubjekt – einer natürlichen oder juristischen Person – ein genau definiertes Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück einzuräumen, ohne dass hierfür ein weiteres Grundstück (wie bei der Grunddienstbarkeit) erforderlich wäre.
1. Übertragbarkeit und Erlöschen
Grundsatz: Unvererblich und nicht übertragbar (§1092 Abs.1 BGB).
Ausnahme: Leitungsrechte zugunsten von Energie- oder Telekommunikationsunternehmen können übertragbar sein (§1092 Abs.3 BGB).
Erlöschenstatbestände
Tod des Berechtigten (bei natürlichen Personen).
Verzicht mit anschließender Grundbuchlöschung.
Gegenstandslosigkeit, z.
Exakte Vertragsgestaltung und eine detaillierte Grundbucheintragung sind unverzichtbar, um spätere Auslegungsstreitigkeiten zu vermeiden.
Entstehung
Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit entsteht durch drei Schritte:
Dingliche Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem (§873 BGB).
Öffentliche Beurkundung der Einigung durch einen Notar.
Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs; erst dann ist das Recht wirksam.
4.
Wesentliche Abgrenzungen:Gegenüber der Grunddienstbarkeit: Diese knüpft an das Eigentum eines herrschenden Grundstücks an, während die beschränkt persönliche Dienstbarkeit an eine konkrete Person gebunden ist.
Gegenüber dem Nießbrauch: Der Nießbrauch verleiht ein umfassendes Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht; die beschränkt persönliche Dienstbarkeit gestattet nur die ausdrücklich vereinbarte Nutzung und ist ebenfalls unvererblich.
2.
Typische PraxisbeispieleLöschung beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach Versterben GbR-Gesellschafter
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Ein Streit um Solaranlagen und ein unerwarteter Todesfall: Kann eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit einfach so gelöscht werden?
Im Zentrum stand die Frage, welche Nachweise für die Löschungsbewilligung erforderlich sind, insbesondere im Hinblick auf einen möglichen Gesellschaftsvertrag der GbR.
Hintergrund: Dienstbarkeit für Solarstromanlagen und Tod eines Gesellschafters
Im konkreten Fall war im Grundbuch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der „E.
Daher sei die Löschung innerhalb
eines Jahres nach dem Tod des Berechtigten nur mit Bewilligung des Rechtsnachfolgers möglich.
- Nachweis der Erbfolge:
Das OLG bestätigte, dass grundsätzlich ein Erbschein zum Nachweis der Erbfolge erforderlich ist.
Im vorliegenden Fall reiche jedoch der Erbvertrag zusammen mit der Niederschrift über seine Eröffnung aus, da die Erbfolge auf einer öffentlichen Urkunde beruhe.
Das Grundbuchamt müsse jedoch prüfen, ob die Wirksamkeit des Erbvertrags durch das ältere gemeinschaftliche Testament beeinträchtigt werde.
Hierzu müsse es den Inhalt des Testaments auslegen und feststellen, ob die Erbeinsetzung im Erbvertrag mit der Bindungswirkung des Testaments vereinbar sei.
- Auslegung des Testaments:
Das OLG München nahm die Auslegung des Testaments selbst vor und kam zu dem Ergebnis, dass dem überlebenden Ehegatten ein Änderungsvorbehalt eingeräumt worden sei.
Die Schlusserbeneinsetzung im Testament gelte nur für den Fall, dass der Überlebende keine weiteren testamentarischen Anordnungen treffe.
Da der Ehemann die Frau im Erbvertrag als Alleinerbin eingesetzt habe, sei die Schlusserbeneinsetzung im Testament nicht wirksam geworden.
Fazit:
Die Entscheidung des OLG München verdeutlicht die Bedeutung der sorgfältigen Prüfung der Erbfolge bei der Löschung von Rechten im Grundbuch,
insbesondere wenn möglicherweise Rückstände bestehen und verschiedene Verfügungen von Todes wegen existieren.
Das Grundbuchamt ist verpflichtet, die Wirksamkeit der vorgelegten Urkunden zu prüfen und ggf.
B. Vernichtung des Gebäudes (§84 GBO).
Eintritt einer vereinbarten auflösenden Bedingung.
6. Nun stellt sich die Frage, wer die wahren Berechtigten sind und welche Dokumente wirklich zählen, um Klarheit in diesem verzwickten Fall zu schaffen. Liegt der nach den vorstehenden Sätzen maßgebliche Zeitpunkt vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes, so gilt das Recht mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes als erloschen, sofern nicht innerhalb von 4 Wochen ab diesem Zeitpunkt eine Erklärung des Berechtigten gemäß Satz 1 bei dem Grundbuchamt eingegangen ist.
(2) In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet in dem Grundbuch eingetragene Kohleabbaugerechtigkeiten und dem Inhaber dieser Gerechtigkeiten zu deren Ausübung eingeräumte Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Vorkaufsrechte erlöschen mit Inkrafttreten dieses Gesetzes.
Es fehlt ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag oder eine vertragliche Regelung für den Todesfall.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging darum zu klären, ob für den Erhalt des Grundbucheintrags der E. GbR ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag oder alternativ eine formgerechte Erklärung gemäß § 29 GBO vorzulegen ist.
- Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde wurde zurückgewiesen, unter der Maßgabe, dass bis zum 31.05.2023 entweder ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag der E.
GbR oder eine Erklärung vorgelegt werden muss, in der bestätigt wird, dass es keine besonderen gesellschaftsvertraglichen Abreden für den Todesfall gibt.
- Begründung: Das Gericht stellte fest, dass zur Klärung der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse – insbesondere zur Regelung des Todesfalls eines Gesellschafters – ein entsprechender Nachweis in Form eines schriftlichen Vertrags oder einer formgerechten Erklärung erforderlich ist.
- Folgen: Die Parteien müssen die geforderten Nachweise bis zum 31.05.2023 einreichen.
Käufer sollten daher stets den Grundbuchinhalt prüfen und den konkreten Umfang des Rechts klären.
8. Der Zusammenhang zwischen der Kohleabbaugerechtigkeit und der Dienstbarkeit, der Vormerkung oder dem Vorkaufsrecht ist glaubhaft zu machen; § 29 der Grundbuchordnung ist nicht anzuwenden.
(3) Ein nach Maßgabe des Absatzes 1 als erloschen geltendes oder gemäß Absatz 2 erloschenes Recht kann von dem Grundbuchamt von Amts wegen gelöscht werden.
Weitere Vorschriften um § 5 GBBerG
Lebenslanges Wohnungsrecht: Ein Elternteil überträgt das Haus auf das Kind und sichert sich ein unentgeltliches Wohnungsrecht bis zum Lebensende.
Leitungsrecht für Stadtwerke: Ein Energieversorger erhält das Recht, Versorgungsleitungen zu verlegen; hier ist die Übertragbarkeit zulässig.
Wegerecht für Privatperson: Eine Nachbarin darf einen befestigten Pfad über das Grundstück nutzen, um ihre Garage zu erreichen.
7.
den Inhalt von Testamenten auszulegen, um die Erbfolge festzustellen.
Im vorliegenden Fall konnte die Löschung der Dienstbarkeit aufgrund der eindeutigen Regelung im Testament und des Erbvertrags erfolgen.
§ 5 GBBerG - Erlöschen von Dienstbarkeiten und vergleichbaren Rechten
(1) Im Grundbuch zugunsten natürlicher Personen eingetragene nicht vererbliche und nicht veräußerbare Rechte, insbesondere Nießbrauche, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Wohnungsrechte, gelten unbeschadet anderer Erlöschenstatbestände mit dem Ablauf von einhundertundzehn Jahren von dem Geburtstag des Berechtigten an als erloschen, sofern nicht innerhalb von 4 Wochen ab diesem Zeitpunkt eine Erklärung des Berechtigten bei dem Grundbuchamt eingegangen ist, daß er auf dem Fortbestand seines Rechts bestehe; die Erklärung kann in Textform oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle abgegeben werden.